ILS Immobilienfachwirt - IMFW 12N

1.
Stellen Sie für den direkten und indirekten Preisnachlass je drei mögliche Nachteile für den Käufer und das Unternehmen dar.

2.
Auf einem Grundstück mit einer Größe von 855 m2 und einem unbelasteten Gesamtwert von 420 000 € ist ein Wegerecht eingetragen. Von dieser Belastung sind insgesamt 165 m2 des Grundstücks betroffen. Durch dieses Recht eines Dritten wird der Wert der betroffenen Fläche um 85 % gemindert.
a) Stellen Sie drei Folgen dar, die eine Belastung des Grundstücks mit einem Wegerecht nach sich zieht.
b) Errechnen Sie nachvollziehbar den Wert der Belastung durch das Wegerecht für dieses Grundstück (verwenden Sie ganzzahlige Eurowerte).

3.
Ein vermietetes Zweifamilienhaus ist bewertet worden. Der Verkehrswert wurde mit 290 000 € angegeben und der Bodenwert in Höhe von 104 000 € ist inbegriffen. Der jährliche Reinertrag des Grundstücks beträgt 13 200 €, davon entfallen als Ertrag auf die baulichen Anlagen 9 560 €.
Es wurde ein Ertragswert der baulichen Anlagen in Höhe von 185 368 € ermittelt. Die Bewirtschaftungskosten wurden mit 20,82 % angegeben. Die Restnutzungsdauer ist auf 33 Jahre festgesetzt.
a) Erläutern Sie im Rahmen der Ertragswertermittlung die Bedeutung und die Ermittlung des Liegenschaftszinses und des Barwertfaktors.
b) Berechnen Sie nachvollziehbar den Liegenschaftszins für das beschriebene Objekt.
c) Ermitteln Sie den Barwertfaktor, der in der obigen Ermittlung verwendet wurde. Nutzen Sie hierzu die Tabellen aus dem Anhang B.

4.
Geben Sie das Ablaufschema des Ertragswertverfahrens mit eigenen Worten wieder.

5.
Beschreiben Sie auf Basis des § 194 BauGB (Verkehrswert) wesentliche Risiken in der Bewertung:
• Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht
• gewöhnlicher Geschäftsverkehr
• rechtliche Gegebenheiten
• tatsächliche Eigenschaften
• sonstige Beschaffenheit
• Lage
• sonstiger Gegenstand der Wertermittlung
• ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

6.
Geben Sie je drei Objektarten an, für die die einzelnen Wertermittlungsverfahren die höchste Aussagekraft haben.