Einsendeaufgabe IMMA05N Miet- und Wohnungseigentumsrecht

1. Aufgabe:
Das Wohnraummietrecht unterscheidet sich in vielen Punkten von dem Gewerberaummietrecht. Erläutern Sie die Gründe und die Folgen dieser Tatsache.

2. Aufgabe:
Vermieter V schließt mit seinem Mieter, dem Steuerberater M, einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag, der am 01.06. ..00 zu laufen begann und eine Laufzeit bis zum 31.05. ..10 haben soll. Im ursprünglichen Mietvertrag, den beide Parteien unterzeichnet haben, ist eine Miete von 8,00 € pro Quadratmeter vereinbart. Im Februar ..07 schreibt M den V an und teilt ihm mit, dass die Auftragslage in seinem Steuerbüro in der letzten Zeit stark rückläufig war. M teilt ferner mit, dass er sein Büro nur dann aufrechterhalten kann, wenn er drastische Sparmaßnahmen einleitet. Insoweit bittet M den V, die Miete auf 7,00 € pro Quadratmeter zu reduzieren. V schreibt wenige Tage später zurück, dass er den M insoweit unterstützt und mit einer solchen Reduzierung der Miete einverstanden ist. Selbst durch die Reduzierung der Miete schafft es M nicht, seinen Bürobetrieb aufrechtzuerhalten. Er beschließt daher, sein Büro zu schließen und kündigt aus diesem Grund zum 02.06. ..08 den Mietvertrag zum 31.08. ..08. V ist mit dieser Kündigung nicht einverstanden und beruft sich auf die Befristung. Er ist der Ansicht, M sei noch bis zum 31.05. ..10 verpflichtet, die vereinbarte – nunmehr reduzierte – Miete zu zahlen.
Kann V bis zum Ablauf der Befristung die Miete von M verlangen?

3. Aufgabe:
V und M haben einen Mietvertrag über eine von M gemietete Dreizimmerwohnung geschlossen. Die monatliche Miete beträgt 500,00 € inkl. Betriebskosten.
Das Mietverhältnis war von Beginn an durch Meinungsverschiedenheiten zwischen V und M geprägt. M hat oft unpünktlich seine Miete gezahlt. Gegen jede Betriebskostenabrechnung hat er Einspruch eingelegt. Des Weiteren hat er in der Vergangenheit wegen Bauarbeiten am Nachbargrundstück die Miete einmal gemindert. Während jedoch in der letzten Zeit die Mietzahlungen seitens des M pünktlich waren, hat er – ohne Grund – die Monatsmieten für die Monate Mai und Juni eines Jahres nicht beglichen. V erklärt daraufhin am 10.06. gegenüber M schriftlich die fristlose Kündigung des Mietvertrages und begründet dies mit dem jetzt eingetretenen Zahlungsverzug. M reagiert auf die Kündigung nicht, sodass V einen Anwalt mit einer Räumungsklage beauftragt. Die Räumungsklage wird dem M am 03.07. zugestellt. Am 06.07. erkennt V auf seinem Kontoauszug, dass M 2 000,00 € bezahlt hat, mit dem Vermerk „Miete für Mai bis August“. V fragt seinen Anwalt, ob die Kündigungsklage von Erfolg gekrönt sein wird. Anwalt R verneint dies.
a) Erläutern Sie, warum Anwalt R dem V eine solche Auskunft gibt.
b) Was hätte V tun müssen, damit er seinen Räumungsanspruch tatsächlich durchsetzen kann?
c) Bei welchem Gericht müsste V den Räumungsanspruch durchsetzen?
d) Wie wäre es, wenn M vom V Büroräume zum Betrieb seiner Werbeagentur angemietet hätte?

4. Aufgabe:
a) Wem obliegt in einem Wohnraummietverhältnis die Instandhaltungspflicht und die Vornahme der sogenannten Schönheitsreparaturen?
b) Kann die Instandhaltungspflicht und können die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden?
Beantworten Sie die Fragen kurz, ohne zu erörtern, wie im Einzelnen eine solche Klausel auszusehen hat.

5. Aufgabe:
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf dem Mieter in einem Formularmietvertrag bei einem Wohnraummietverhältnis ist nur in begrenzter Form möglich.
a) Erläutern Sie, warum dies der Fall ist.
b) Nennen Sie kurz Kriterien, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen kann.
c) Sofern eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter stattgefunden hat – wann bzw. zu welchem Zeitpunkt hat der Vermieter einen Anspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter?

6. Aufgabe:
V hat gegen M einen rechtskräftig titulierten Räumungsanspruch. Er ist gewillt, diesen durchzusetzen. Er fragt seinen Anwalt R, wie er diesen Anspruch mit möglichst geringem Kostenaufwand geltend machen kann. Welche Antwort wird R ihm geben? Berücksichtigen Sie eine Herausgabevollstreckung.

7. Aufgabe:
Die „M Makler GmbH“ hat als Makler im Jahre 02 im Alleinauftrag eine schöne Eigentumswohnung mit der Nr. 1 der gehobenen Preisklasse, gelegen im Erdgeschoss mit einer großen Terrasse, zu vermarkten. Vor der Wohnung befindet sich eine Grünfläche von ca. 100,00 qm, die der Wohnung Nr. 1 bereits seit zwei Jahrzehnten zugeordnet ist. Die Wohnung ist allerdings vermietet. Der Mieter hat weder Interesse am Erwerb, noch hat er die Absicht, aus der Wohnung auszuziehen. Nach einigen Monaten findet sich endlich ein Interessent, der die Wohnung gerne zur Eigennutzung kaufen möchte. Der Erwerber legt Ihnen einen Fragenkatalog vor, den er gerne vor dem Notartermin beantwortet haben möchte.
a) Sind die Erwerber verpflichtet, den bestehenden Mietvertrag beim Verkauf zu übernehmen, oder muss der Mieter beim Eigentümerwechsel ausziehen?
b) Im letzten Protokoll der Eigentümerversammlung (im Jahre 01) wurde beschlossen, dass im nächsten Jahr im Rahmen einer Fassadensanierung das Haus gedämmt wird. Da die Rücklage nicht ausreicht, wurde eine Sonderumlage beschlossen, die aber erst im Jahre 03 zur Zahlung fällig gestellt wurde. Ist die Sonderumlage noch vom Verkäufer gezahlt?
c) In der Teilungserklärung steht etwas von einem Sondernutzungsrecht an einem Teil der Gartenflächen zugunsten der Wohnung Nr. 1. Was bedeutet das? Gehört den Erwerbern dann dieser Garten?
d) Die Erwerber möchten die Wohnung gerne umbauen und hierfür die Wand zwischen dem Esszimmer und dem Wohnzimmer entfernen. Was müssen die Erwerber hierbei beachten?
e) Da die Fenster in der Wohnung sich in einem defekten Zustand befinden, möchten die Erwerber diese erneuern und die vorhandenen Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzen. Ist dies möglich?
Beantworten Sie dem Kaufinteressenten die vorstehenden Fragen.